Mutuário pode transferir financiamento da casa própria de banco e pagar menos por ele

Poucos mutuários sabem, porque os bancos não informam, mas é possível pechinchar uma redução substancial de custos nos contratos antigos de financiamento da casa própria. Essa renegociação tornou-se ainda mais atrativa nos últimos meses, por conta da redução dos juros básicos da economia, que na última semana caíram à casa de um dígito (9,75%). Mas um acordo fechado entre os bancos dificulta o acesso dos mutuários à informação de que a lei garante o direito de transferir o financiamento da casa própria de um banco para outro, sem custos, da mesma forma como se pode mudar de operadora de celular mantendo o mesmo número.

Imóveis residenciais (Foto: Divulgação)

O governo ajudou nesse acordo informal entre as instituições, não dando a devida publicidade à regulamentação da lei que permite, desde 2008, a transferência (portabilidade) do financiamento. Mas as normas são claras. Se o cliente encontrar uma condição melhor, pode levar o crédito habitacional para outro banco ou usar isso como barganha para reduzir a prestação do imóvel.

A tarefa nem sempre é fácil. O professor de filosofia da Universidade Federal Fluminense (UFF), Fernando Muniz, travou uma luta contra o Santander, por um ano, até conseguir transferir o financiamento do seu apartamento em Ipanema para o Banco do Brasil.

“Como você fica amarrado ao banco, ele impede que você tenha um benefício garantido por lei”, destaca Muniz, acrescentando que, depois de finalmente concretizar a transferência, a prestação do seu financiamento caiu de cerca de R$ 3 mil para cerca de R$ 2,7 mil, com o mesmo prazo.

Um mutuário que tenha financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pelo sistema SAC, de R$ 200 mil, à taxa de 11% ao ano, mais TR, e dez anos ainda por vencer, paga, em média, prestação de R$ 3.413,59. Se esse mutuário renegociar o financiamento por uma taxa de 9%, o valor da parcela cairá para R$ 3.108,13. E o saldo devedor ainda será reduzido em quase R$ 20 mil.

De acordo com as normas do BC, os bancos não podem cobrar taxas de quem transferir seu financiamento de instituição, nem Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), se o saldo levado for idêntico. Ao migrar, o banco tem que calcular o valor atual da dívida, descontado o juro embutido nas parcelas a vencer. Ao mutuário, só cabe arcar com os custos de cartório, que podem ficar em cerca de 1% do valor do imóvel.

Segundo o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Junior, nos últimos dois anos, as taxas do SFH caíram de 12% ao ano (teto tradicionalmente cobrado) para um valor médio de 9,5% a 10% ao ano. Não há estatísticas precisas sobre os juros cobrados nesse mercado, mas a queda foi confirmada por todas as fontes ouvidas pelo GLOBO. Lazari confirma a aversão dos bancos à portabilidade, mas justifica:

“Se as migrações se tornarem frequentes, os bancos terão direito de colocar cláusulas nos contratos (futuros) prevendo que a taxa poderá subir se a condição do mercado mudar. Ou seja, os bancos podem restringir mais (o crédito imobiliário).”

O diretor de uma grande instituição vai além e diz que, se um banco de menor porte adotasse uma posição mais agressiva — tentando atrair clientes antigos com juros menores —, os concorrentes poderiam se unir contra ele para fazer com que a instituição sofresse retaliação do mercado.

Com todos esses problemas de comunicação, a portabilidade ainda engatinha no Brasil. De todos os créditos — incluindo financiamento de casas, veículos e outros parcelamentos — houve uma migração de apenas R$ 4,3 bilhões em 2011. No entanto, o BC ressalta que o poder da medida é muito maior, porque, na maioria das vezes, o cliente negocia as taxas no banco onde já é cliente e acaba desistindo de migrar depois de conseguir juros mais baixos.

Essa prática é comum, segundo outros dois participantes do mercado. Os bancos não querem perder um bom pagador e os clientes levam em conta esse relacionamento, antes de mudar. Até porque, em geral, além do crédito imobiliário com a instituição, os clientes acabam adquirindo também cartões de crédito, seguros vinculados ao financiamento, entre outros serviços.

Hoje, existem menos barreiras para comprar a casa própria — esse é o tipo de crédito que mais cresce no país, 44,5% de aumento nos últimos 12 meses. Os bancos passaram a aceitar prazos mais longos e uma parcela maior de financiamento, sobre o preço do imóvel. Segundo a Abecip, o percentual médio financiado subiu de 50%, em 2007, para 63% do total do imóvel, no ano passado. Prazo de 30 anos para a quitação também é mais comum hoje do que há dois anos. Tanto que o dado mais recente do BC mostra que há R$ 205,9 bilhões em contratos em andamento no Brasil. Um recorde histórico, mas ainda pouco, se comparado a países mais desenvolvidos.

Casos em que seguro embutido nas prestações pode garantir quitação – O mutuário muitas vezes ignora algumas cláusulas do contrato de financiamento da casa própria que podem beneficiá-lo no futuro. Uma delas é referente ao seguro embutido nas prestações. Além de proteger o imóvel contra incêndios ou desmoronamentos, o seguro serve para quitar a dívida em caso de invalidez ou morte. Alguns casos de clientes com doenças graves como câncer e Aids também dão direito ao seguro — mas isso depende de uma avaliação individual.

Segundo a Caixa Econômica Federal (CEF), o direito à quitação da dívida só é válido se houver invalidez total e permanente do indivíduo. No Sistema Financeiro da Habitação (SFH), invalidez total e permanente é a incapacidade total ou definitiva para o exercício da ocupação principal e de qualquer outro tipo de trabalho por doença ou acidente.

Quem financiou e depois adoeceu precisa de um laudo de médicos do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) para conseguir o benefício. O banco ressalta que a doença precisaria ter sido declarada na proposta de seguros (DPS) ou adquirida depois da data de assinatura do contrato.

Se o financiamento não foi feito no nome de uma única pessoa, só a parte de quem faleceu ou de quem ficou doente é saldada. Mas se quem ficou inválido, na hora de assinar o contrato, havia contribuído com 100% da renda, a dívida será totalmente quitada. Se na composição da renda contribuiu com metade, terá quitada apenas essa parcela do contrato, e sua família terá de pagar os 50% restantes da prestação mensal.